地产巨头万科在迎接“管理红利时代”的到来中又迈进了一步。
日前,万科酒店管理有限公司(下称“万科酒店管理”)成立。企查查显示,万科酒店管理法定代表人为丁长峰,注册资本万元人民币,经营范围包含:酒店管理、餐饮管理、物业管理、专业设计服务、信息咨询服务;市场营销策划;会议及展览服务;企业形象策划等。根据股权穿透图,万科企业股份有限公司持有该公司股份%。
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尽管这已不是万科第一次将“手”伸向酒店管理领域,但其从增量开发转向存量资产运营的意图已愈加清晰,这一次,万科究竟剑指何处?
1、不愿再为他人作“嫁衣”
眼下,房企的日子并不好过,特别是“三道红线”的设置对于长期高融资、高负债、高杠杆发展的房企而言无疑是一道紧箍咒,再加上去房地产库存被列入了国家重点工作,种种高压之下,各大房企纷纷将目光聚焦在轻资产转型方面,试图从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益之路,如代工品牌溢价、物业管理、商业运营等其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
如此看来,万科成立酒店管理公司似乎顺理成章也早有征兆。去年平安夜当天,万科集团合伙人兼原冰雪事业部(BU)首席合伙人丁长峰在朋友圈发文:“经过3个月的筹备,集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部,原冰雪事业部并入新的BU。又是万里长征,前面一样有雪山草地要过。”
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这也意味着万科旗下的的多元化业务单元被重新洗牌,从原先8大BU印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企服以及食品调整为印力、物流、长租公寓、酒店及度假、海外、梅沙教育、企服以及食品。
其实,在万科多元化业务版图中,酒店一直以来并非重点业务板块,往往是作为其它业务的配套设施而存在,但熟悉万科的人对丁长峰这员老将并不陌生,由他出任酒店及度假事业部经营管理团队EMT召集人并任新BU首席合伙人和总经理,再到如今新成立的酒店管理公司法人代表,这样的人事安排也显露出万科对酒店管理业务的逐步重视。丁长峰自己也曾对媒体公开表示,大型地产集团的酒店资产都不少,需要独立管起来,需要由专业的人管专业的事。
通常情况下,房企管理酒店资产一般有三种选择,自设品牌自主运营、托管大型酒店管理集团以及成立合资公司。
以融创为例,经历了与华住联姻,与万达“分手”后,融创管理酒店资产模式也由托管大型酒店管理集团变更为成立合资公司,好处显而易见,“把酒店交给自己的酒店管理公司,自主性更强,也更容易进行变革和调整,更重要的是就本身管理费用而言一定会有所下降。”景鉴智库创始人周鸣岐告诉闻旅,万科成立自己的酒店管理公司在一定程度上,也是为了起到节约成本的作用。
另一方面,联合国际高端品牌共同打造对于房企来说也是一种普遍做法。其实,万科并非没有尝试,早在年,万科就与悦榕也合作过,成立全新的合资平台——“悦榕中国”,用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。悦榕中国在初始阶段由悦榕集团和万科按50:50比例控制,悦榕集团将所持有的中国区域内全部资产注入“悦榕中国”,该资产估值将采用独立第三方评估的方式确定。然而,这一合作更多的是让悦榕旗下的酒店品牌顺利落户中国,但对万科酒店品牌赋能着实有限。
也许是吃一堑、长一智,万科不愿再为他人作嫁衣,转而加码布局自己的酒店管理公司,“万科成立酒店管理公司后,可以从管理自己拥有不动产的酒店开始,逐步发展对外输出管理品牌,获取管理费收入。”华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱对闻旅表示,当前,中国酒店行业的竞争主战场已经从增量市场发展到存量市场,供求关系已经从酒店供大于求发展到酒店品牌供大于求。而万科作为后来者,其品牌核心竞争力尚未被市场认识。万科需要利用自己的不动产建设自己独立自主品牌的旗舰店,以良好的市场形象体现品牌的吸引力,逐步从管理自己的酒店发展到管理其他企业不动产的酒店。
2、多元化发展背后的“小算盘”
用万科集团董事长郁亮的话来说,中国房地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后,目前已经进入到管理红利时代。
其实,“地产+酒店”并不是一个新的模式,其目的也非常明确,就是为商业或是住宅赋能,提升当地形象,从而进一步抬升当地的地价和房价。现在看来,当时这些项目并无法给业主带来长期且稳定的投资回报。
而轻资产运营模式因其投资小,财务成本低,抗风险能力较强且船小好调头,因此轻资产运营模式转型相对容易,这也是不少房企所打的小算盘。
尽管万科作为房企巨头身上是否具备酒店基因一直以来饱受争议,但其在酒店领域的探索从未停止,但多数仍无法摆脱“地产+酒店”的老套路,如西武王子饭店、青山酒店、白桦旅社、青山度假公寓等都是在为其曾经的冰雪事业部所做的配套设施。
来源万科酒店与度假