年底门店开始动工，年初爆发疫情，项目停工2个月。
年，因当地消防政策变动，办消防证耽误了1个月。
门店于年8月开业，门店在爬坡期三个月时，入住率约80%。
年、年的疫情期，门店做了2个多月的隔离工作站。
门店动工即遇疫情，筹建期又一波三折，筹建部分就多花费了多万元。
投资人运用了怎样的“激励措施”在预期内收回成本？
投资人说I第期
投资人I冯小东
项目名称I格林东方苏州独墅湖尹山湖郭苑路地铁店
品牌所属集团I格林酒店集团
以下内容来自投资人自述：
酒店投资不是我的主业，我的主业是做工程，并且在工程行业打拼了10多年。
经济型酒店发展的黄金时代，身边投资酒店的朋友都赚到钱了。
年，我在苏州昆山高铁站附近收购物业后计划投资酒店，试住了多个国内酒店品牌后，被“格林”的装修设计，以及集团CEO的专业性所吸引。最终，加盟了“格林”集团旗下酒店。
年，我看重了一处合适的物业，打算继续投资酒店。出于和“格林”集团合作得比较愉快，想继续投资“格林”。最终在“格林”集团选择了格林东方，主要原因是：
1、溢价空间大：房价定位在-元，经济型酒店肯定卖不上这个价。
2、中高端是趋势：身边的朋友，近几年都在投资中高端品牌，之前自己也投资了2家经济型酒店，这次想尝试投资中高档酒店。
3、物业与品牌匹配：物业所处位置临近苏州古城区,距离吴江同里古镇、苏州工业园区较近，预计商旅客较多，格林东方的商务风格符合物业定位。
格林东方的优势：
1、设计风格独树一帜：设计风格既有东方文化的含蓄美，也有城市酒店的大气，客人给出的评价是高级、有品质感。
2、基础配套设施齐全：品牌有多个房型，并且有会议室、行政酒廊、自助餐厅、健身房等酒店配套设施，能满足不同客人的需求。
投测满意度：3分
酒店总投资额I预估万VS实际万
单房投资额I预估10万VS实际15万+
投资回报周期I投测预估4年VS经营预估4年
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括装修、消防、物资、店招等全部费用）
门店间，总投资额万。单房投资额预估10万，实际投资额15万+，超出的原因在于：
1、提升门店装修品质：在整体装修基础上，提高了装修标准。
2、受疫情影响：年底开始动工，不久后就爆发了疫情，项目停工2个月，多花了近万的投资成本。
3、消防证延长了筹建时间：因消防办证出台了新政策，导致办消防证耽误了1个月，钱倒是小事，主要是浪费了时间成本。
品牌开发人员提前出具了项目测量报告，包括排房量、单房改造投资额、投资回报周期、投资回报率等数据。
预估投资回报周期在4年左右。虽然门店在疫情期内开业，但目前从经营状况来看，预估投资回报周期与预测相差不大，4年多能收回成本。
筹开满意度:3分
筹建周期I预估5个月vs实际8个月
施工团队I自己寻找
施工团队是自己寻找的，在施工过程中，项目进行得比较顺利，也没出现令人棘手的问题。
只是原计划在5个月内完工，受疫情影响，项目停工2个月。而后因苏州消防政策变化，导致延误工期1个月。最终，项目多花费了3个月的时间成本，以及多万的资金成本。
提升项目的装修标准、装修品质，主要从几方面进行：
1、提升装修材料标准：
a、大堂的装修：选择用大理石、木石面材质等真材实料；
b、客房的装修：不用PVC地胶、墙纸或墙布，用的是木石面材质或新型工艺材料。
2、提升产品标准：
a、家具：例如，床、床垫、床架、床头柜、电视机等，选用质量好的产品；
b、卫生间：例如，马桶、洗脸池、淋浴器、花洒，热水器等，也是选用质量好的产品。
3、注重装修细节：
a、客房装修的细节：注重客房的窗帘、地板、灯、开关面板等软件设施，通过装修的细节来提升客人的入住体验；
b、工程装修细节：例如，为了让卫生间更具有人性化，如果房间的隔墙没有问题，就不会动大框架，而是调整门的高度、门的方向，让客人使用时更方便、舒适。
除此之外，部分房间配备了智能窗帘、智能灯光、智能马桶，以上方面也提升客人的入住体验及复购率。
所以，从装修的设计布局到装修过程的实施落地，从装修材料的选择到装修细节的体现，都提前做了思考，花了很多心思。
总体来说，装修选材是按四星级酒店的标准，装修细节则是按五星级酒店的标准。虽然装修成本超出了，但最终门店呈现的效果得到了客人的认可。
同时，我认为保障装修的品质，不仅是在装修过程中严格遵守标准，甚至要高于标准，这样既可以降低门店后期的维护成本，也能延长门店的装修寿命。
经营满意度：3分
单房运营成本I元
RevPARI元(年6月)
店长满意度I满意
门店于年8月开业，年平均RevPAR约元。
门店在爬坡期三个月时，入住率约80%。
年暑期，门店做了2个月的隔离工作站。
年3至6月上旬，门店做了2个半月的隔离工作站。
近期，门店经营数据逐步恢复，年6月RevPAR元。
门店客群，除了商旅客之外，还有学生和游客，这样多元化的客源结构，为门店带来稳定的收益。除此之外，门店的钟点房业务，也带来了一部分收益。
疫情期间没有裁人，员工一直保持在23人左右。这两年疫情严重时，员工分为两班实行“半月轮休制”：一是出于疫情的安全考虑；二是正常发放员工的基本工资，只是少了绩效考核的这部分薪酬。
门店经历了2任店长，筹建期是品牌方推荐的店长。门店开业后选用了自己培训的店长。现任店长是自己的其它门店调派过来的，之后就一直留任在门店。
集团制定了严格的标准和要求，加盟商势必要和店长配合好。同时，经营酒店要有自己的思路，我的经营管理方法是：
1、每个月会巡店1-2次，看集团对员工的考核分数，重点
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