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视觉中国文
空间秘探，作者
雷布同
前不久，雅高旗下的全球首家铂尔曼长住型服务式公寓，东莞旗峰山铂尔曼行政公寓正式开业。不仅如此，锦江酒店（中国区）也正式发布了首个公寓品牌憬黎(TULIPLODJ)。此外，已在国内落地第十子的万豪行政公寓，近期也签约入驻苏州华贸中心。酒店集团做高端服务式公寓，是不是一门好生意？
服务式公寓“上新”：雅高、锦江、万豪
近期开业的东莞旗峰山铂尔曼行政公寓，不仅是国内首家，还是雅高集团全球首家开业的铂尔曼长住型服务式公寓。
公寓位于东莞旗峰山铂尔曼酒店的附楼，地处东莞城央，交通十分便利。公寓以轻奢中式风格为主调，共3种房型，40间公寓，房间均有独立厨房、配备带烘干功能的洗衣机、微波炉、电磁炉、电冰箱及超大平板电视机等家具家电。
而且，因为与铂尔曼酒店结合，所有入住的客人在感受旗峰山脚下的花园式城市度假氛围之余，还可以享用酒店的健身中心、中、西、日餐厅、两间风格各异的酒吧、茶艺馆、水疗、沐足及KTV等设备。
将全球首家铂尔曼行政公寓落户中国东莞，可能是雅高在年就做出的决定。
年，在完成了对奢华酒店品牌莱佛士、费尔蒙、瑞士酒店以及澳洲最大酒店集团Mantra的收购后，雅高集团一跃成为全球长住型服务式公寓领域的领军者之一，运营着多处物业，公寓4万多间。
雅高在中国第一座销售型寓所莱佛士公寓，年正式发布的鹏瑞深圳湾1号莱佛士公寓卖出了每平米0万+的价格，被称为深圳顶豪标杆，雅高旗下的销售型品牌寓所的发展潜力在中国得到了印证。
尝到了服务式公寓甜头的雅高，将销售型品牌寓所及长住型服务式公寓视为其在中国发展战略的重要组成部分，要在中国市场实现该领域的规模增长。雅高集团大中华区主席兼首席运营官罗凯睿表示，在已有的莱佛士公寓、费尔蒙公寓、索菲特公寓和SLS公寓等奢华品牌公寓之外，雅高还将为中国市场带来开拓性项目，包括铂尔曼服务式公寓、瑞士酒店行政公寓等长住型服务式公寓产品。
现在，雅高在东莞兑现了当初的承诺。
做出类似选择的还有发布了首个公寓品牌憬黎(TULIPLODJ)的锦江酒店（中国区）。集酒店和公寓优势于一体的憬黎公寓，不仅拥有法国卢浮酒店集团的血统，还拥有由GIC全球创新中心及锦江酒店（中国区）的强大背景支持，可谓是强强联手之后产出的一个服务式公寓品牌。已经在中国落子十家服务式公寓的万豪行政公寓，前不久签约入驻苏州华贸中心，预计03年投入运营。此外，同为万豪旗下的丽思卡尔顿行政公寓，也在5月底与武汉BFC复星外滩中心签署了项目合作备忘录。
酒店系进场，是不是降维打击？
据空间秘探观察，今年以来，由酒店集团孵化的酒店系服务式公寓动作频频。无论是7月底开业，留出了近四分之一的客房用于打造服务式公寓产品的广州增城凯悦酒店；还是隶属铂涛旗下，7月落子北京的瑰悦服务式公寓。相较于往年，今年的酒店系服务式公寓更显活跃。
在全球疫情趋稳的情况下，酒店系的相继进场，一方面反映了酒店集团对服务式公寓入住率的信心，另一方面也展示了对品牌韧性的自信。但是，对于已经在场的其他非酒店系玩家而言，酒店系的到来，有没有可能是一场“凶残”的降维打击？
其一是所属地段。酒店系服务式公寓大多是已有奢华/高端酒店品牌的“衍生品”，万豪旗下的丽思卡尔顿酒店、万豪行政公寓之外，雅高旗下的铂尔曼公寓、瑞士酒店行政公寓等皆是如此。对于一些新建的城市地标而言，不仅会考虑签约奢华酒店，还会选择邀约这些同样名声在外的服务式公寓，与物业的高端定位相匹配。雅高旗下的公寓大多就会选址于市中心和景区地段，这种由酒店品牌生发的选址红利，是大多非酒店系服务式公寓难以享受到的。
其二是配套服务。酒店系服务式公寓一般情况下会选择与同集团旗下的酒店物业邻近，便于节约建设和运营成本。东莞旗峰山铂尔曼行政公寓与铂尔曼酒店共同构成了公寓酒店综合体，餐饮、养生和娱乐服务之外，还为住客提供了儿童游乐场，满足了家庭客群的需求。相比之下，一些非酒店系服务式公寓因为物业条件等局限，一般只能提供健身房、休闲室等常规硬件配套。
其三是会员体系。酒店集团苦心经营多年的庞大会员体系，其他非酒店系只能望其项背。会员体系的引流功效究竟有多强大？长沙卓越万豪行政公寓开业首日，万豪官方开通预订系统，转天即实现18%的入住率。千万级别的忠实会员规模加上清晰稳定的官方预订渠道，这就是万豪行政公寓获客的强大源动力。尽管一些酒店集团没有如此庞大的会员规模，但是相较于其他需要白手起家引流获客的非酒店系服务式公寓，已经能够先人一步了。
其四是产品打造。在有限的造价成本内，打造出更具质感的住宿产品，这是酒店集团一直以来都在回答的思考题。广州瑰丽府邸给出的答案是，省去顶级设计团队的加持，如此一来，套房的出租价格能够比基础套房的价格更具性价比。这样的结果，是酒店多年以来对客房产品不断打磨才得出的，因此能够在服务式公寓产品打造阶段少交甚至不交“学费”。
从上述4个纬度来看，一场由酒店系服务式公寓引发的降维打击，对其他派系的高端公寓来说，竞争大战或许一触即发。
那些不容小觑的非酒店系玩家
尽管坐拥这4大先天优势，但这并不意味着酒店系服务式公寓高枕无忧了。实际上，随着消费结构快速升级，体验式消费需求的日渐强烈，服务式长租市场需求愈发见长。嗅到市场机遇或投身或加码的派系，又怎么会只有一个酒店系？
01“凶猛至极”的老将们
那些早早进入中国市场的服务式公寓老将们的发展速度，可谓是“凶猛至极”。
规模层面，雅诗阁旗下位于广州和上海的4家门店在7月相继开业，共计新增间公寓。不仅如此，01年的前7个月，雅诗阁在合肥、宁波、上海、沈阳、深圳、武汉、无锡和西安等地接连新签13个项目、逾3,套公寓单元及酒店客房。目前，中国区物业总量已在集团范围内占比约30%
合作层面，奥克伍德选择与碧桂园合作，共同打造的奥克伍德碧轩立下了年力争家的拓展目标。双方协力之下，奥克伍德碧轩在今年年初就成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同，储备房源超0套。前不久奥克伍德碧轩还成功获取了北京通州项目，预计将推出18套客房。
不仅如此，这些老将们已经成功打造出能够覆盖全生命周期的产品体系，从学生公寓到康养公寓，一应俱全。
0“黑马姿态”的地产系
地产系打造服务式公寓，在一些业内人士看来，不仅呈现“黑马姿态”，还是“找回初心”的一种表现。早在当初地产系在长租公寓跑马圈地之际，就有反对的声音。因为地产系的优势主要在于物业和资本以及对高端住宿产品的打磨能力，然而白领公寓并不能完全体现。
认识到这一点之后，近年来地产系不断调整布局。保利在已有的保利N+青年社区和保利N+公寓的基础上，添加了NPUB联合社区，直指中高端公寓。此外，恒隆地产推出了服务式公寓品牌恒隆府，将先后落户于武汉、无锡、昆明和沈阳四地的恒隆广场物业组合。
因此，当手持物业和同样在住宿产品打造有深厚功力的地产系，开始重视并发力服务式公寓之后，这匹先前有些迷失方向的黑马，将会迸发出难以想象的爆发力。
最近还有一股行业新势力值得重点
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