本期视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东资深酒店投资人卢斌。
卢总投龄10年，累计投资酒店7家。投资品类涵盖经济型、中端及中高端酒店。投资的品牌有城家公寓、汉庭、和颐至尊、桔子、桔子水晶、亚朵酒店等。
以下内容，根据直播对话中的自述整理。
从工程行业的私企老板
跨界到酒店投资圈
我大学就读的是（工民建）土木工程专业，毕业后在老家的房地产建筑公司工作，从普通职员做到了公司总经理。
三十岁时，我选择自己创业，先后承包了一些土建、装饰等项目，工程质量都得到客户的认可。但是，行业内存在工程安全、款项拖延等问题。加之，我父亲希望我到上海发展，于是，年我举家搬迁到上海，走上了我的酒店投资之路。
早在年，我父亲就在上海莘庄开了第一家旅店，经营一年后售出，赚了钱，我算是“酒二代”。而后几年，我又分别在长宁、陆家嘴等地投开了几家旅馆，那时连锁酒店不多，所以单体店都能赚钱。
随着时代的变化，单体酒店逐步被品牌连锁酒店取代，尤其是年轻人更偏爱品牌酒店，我来到上海后就开始考虑做品牌加盟。
直到年，我在陆家嘴遇到一处好物业，才和业内的沈军强总有机会合作投资第一家中端品牌酒店——首旅如家酒店集团旗下的和颐至尊酒店，88间客房，总投资约万元。酒店经营收益较好，第一年利润达万元。
第一次经营品牌酒店的成功，增加了我对品牌加盟的信心，后续先后投资加盟六家品牌酒店。在酒店投资过程中，我更看重诚信，只有诚信做人、踏实做事，才能在合作中求得共赢。
投资案例深度剖析：
桔子水晶外滩金陵东路酒店
投测阶段：
租赁物业，共平米，选择桔子水晶品牌的原因在于：
1、物业适合投资中高端酒店:
拿到物业后，对物业附近同档次的竞品酒店做分析，再结合品牌提供的投测数据，客观对物业面积、排房量、单房运营成本、酒店全年RevPAR、投资回报周期等客观分析及评估后，物业适合投资中高端酒店。
2、避免同品牌“近距离”竞争:
当时，物业附近有几家全季酒店，隔壁有一家亚朵轻居酒店，97间客房，房间不大，年全年RevPAR元，门店经营状况较好。为了避免同品牌“近距离”竞争，我们最终决定选择华住集团旗下的品牌。
3、华住集团给予了品牌加盟优惠政策：
因为酒店地理位置不错，华住集团的领导对我们项目也很重视，在签约之前给予了品牌加盟优惠政策。综合对比后，我们最终决定加盟“桔子水晶”。
桔子水晶外滩金陵东路酒店
筹建阶段：
物业是和二房东签约，免租期较短，酒店只有尽早开业，才能节约租金成本。间客房,单房造价成本约15万元。
装修团队选择的是华住集团供应链平台内的“总包”，因为之前刚和这家总包合作了一家桔子酒店，工程质量及合作默契尚可，所以我们选择了再次合作。
工程从3月5日进场拆除，3月底开始砌隔墙。在施工过程中，及时抓工期效率，加班加点抢时间。
因各方面的关系梳理较好，酒店在办证方面未耽搁时间，于7月底开业，整个工期不到5个月。
经营阶段：
门店于年8月1日开业，恰逢暑期，几乎没有爬坡期。8月综合RevPAR元；9月综合RevPAR元；10月综合RevPAR元；11月综合RevPAR元；12月开始受疫情影响，门店各项数据逐渐下降。
年，门店做了一年疫情期间工作人员的闭环管理休息点。
年1月8日门店恢复营业，营业前酒店全面做了一次彻底的消毒清洁，局部硬件设施做了更换处理。
由于酒店刚恢复正式营业，年2月的经营数据一般，RevPAR元。
门店的主流客群是商务客和游客，年春节期间初四至初六生意较好，RevPAR元。
从目前的市场行情来看，年酒店市场的恢复，需要一个过程。门店将会根据市场行情，持续做好房态管理。
项目的优缺点：
项目优点是工期效率高，间房，含拆除期20多天，筹建期不到5个月。
项目待优化点在于：
1、在工程材料、家具选择等方面都有待于改进。
2、客房工程质量一般，但至今未发现任何卫生间渗水等问题。
3、最大的问题是，当初没选择优质的设计公司。
因在加盟时，华住集团给到了加盟优惠。在设计方面，华住集团没请外包的设计单位，基本上是总部的设计师在套用产品做设计，没有更新颖的设计方案，导致门店公区最终呈现的效果一般。
桔子水晶外滩金陵东路酒店
投资上海：
各区机遇营建避险指南
在上海各区的投资机遇：
一、黄浦区的投资机会：
我在黄埔区已经投资了2家酒店，目前筹建中的酒店也在黄埔区。
相对比上海的其它区域，近几年黄埔区的酒店特点是：
1、酒店的增量市场趋于饱和：黄浦区属于老城区，这几年增量酒店不多。
2、旅游时期，区域内的酒店收益较好，例如，在节假日期间，靠近外滩附近的酒店生意都较好。
在黄浦区投资酒店，首先要考虑房租成本。如果房租成本太高，会带来一定的投资压力。个人建议物业租金在4元左右/㎡/月较为合适，勿超过5元。
二、静安区的投资机会：
静安区，分老静安和新静安，可以投资的物业区域，一是老静安的南面区域；
二是新静安区北面的区域，原属于闸北区。区域内如果租金过高，建议有选择性的做投资。
三、长宁/闵行区的投资机会：
1、长宁区：整个区域范围不大，东面濒临市中心；西面则靠近“大虹桥”板块。长宁区如果有合适的物业，可以重点考虑酒店投资。
2、闵行区：区域南面属于老闵行，北面靠近虹桥板块。整个区域面积较大，酒店数量较多，近几年酒店增量较多，个人认为酒店市场已经饱和，不建议重点
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