对于中高端酒店，在装修阶段，有哪些问题需要注意和避坑？
投资人说I第88期
投资人I刘强（化名）
品牌所属集团I亚朵酒店集团
投资背景
投资人刘强之前从事物流仓储行业，受市场影响，物流仓储生意越来越不好做。后来考虑做一些其他的投资，经投资酒店的朋友介绍，以及自己的市场调研，觉得酒店行业还不错。
在甄选品牌时，身边有朋友投资了亚朵，再结合自身物业情况、业主口碑以及售价等综合因素，在参加了亚朵的某场品牌活动后，刘强最终选择了加盟亚朵。
经过几年的发展，刘强从对酒店行业的一无所知，到初步了解，再到今天对酒店行业的得心应手，他经历了漫长和艰辛的历程。4年内，陆续在华南和华北投资了3家门店，抛除疫情影响因素，门店的经营情况都还算不错。
说到酒店投资行情，刘强表示当下仍在继续看项目，调侃他投资速度过快时，刘强坦言4年3家酒店速度也不算快，觉得如果不是疫情的影响，投资速度估计会更快，投资门店应该会更多。
优势
关于亚朵酒店，投资人刘强表示：
①亚朵的会员体系营销成本低，部分忠实顾客对品牌认可度和忠诚度高。
②虽然亚朵酒店的运营费用高，但是亚朵酒店的溢价能力也比同等其他品牌价格高，特别是在节假日时，能带来更高的收益。
③亚朵酒店定位精确，兼顾旅游和商务多重性质，能为多样受众人群服务。
④亚朵酒店近几年发展迅速，品牌影响力强。
极端
投测满意度：3分VS3.5分
第一家门店：
酒店总投资I预估万VS实际万（含开办等费用）
单房投资I预估12万VS实际18万（含开办等费用）
投资回报周期I投测预估5年VS经营预估7年
开发人员服务水平I不满意
第二家门店：
酒店总投资I预估万VS实际万
单房投资I预估12万VS实际12万
投资回报周期I投测预估5年VS经营预估7年
开发人员服务水平I满意
刘强加盟第一家酒店时，选定了华北某城市后，便联系了品牌，品牌安排了集团开发进行对接。但，刘强对这次的开发人员并不太满意。
投测阶段，开发人员对项目进行评估，告诉刘强该物业可以达到左右的客房规模，每间房造价约为12万元。但由于开发人员是从华东区选派过来，对物业情况不了解，消防和其他相关基础设施是否需要改造都不是很清楚。最终酒店实际的客房数量比预估少了20多间，仅消防这一项就多花了50-60万元，酒店的防水、窗户更换、外立面和隔墙也都重新装修，最终，每间房的造价高达18-19万元。
刘强介绍说，投第一家酒店时，由于自己是投资小白，加之酒店集团的开发人员水平参差不齐。为了快速签约项目，开发人员实际没有对项目进行深层次的评估，就和投资人签约。
另外，很多开发人员进行评估测算时，只计算了按照品牌标准的装修价格，而消防和其他部分的隐藏成本都没有测算进去，以至于实际投入会比预算高很多。
刘强介绍，想要加盟一家亚朵酒店-间客房体量的酒店，最起码需要万元，这才是比较客观数据。
等到刘强在华北地区加盟第二家门店时，刘强更换了开发人员，同时自己也有了一定的专业知识，情况就改变了很多。
前期评估的左右的客房数量和单房12万元左右的投资成本，和实际差不多；第二家酒店的投资金额，和第一家酒店对比，也大幅下降。
筹开满意度：3.5分VS4分
第一家门店：
施工周期I9个月
施工团队I自己寻找
第二家门店：
施工周期I7个月
施工团队I自己寻找
刘强介绍，他在加盟第一家亚朵酒店时，施工团队是自己寻找，施工团队之前做家装，也没有装修酒店的经验，以至于在装修过程中没有那么专业，比如没有充分考虑房间之间的隔墙、上下楼排水整体性的问题。
品牌方的工程监理，通常是在装修的某个节点来看工程施工进度，提出问题，如果问题解决不了，只能等下一次指导验收，中间就耽误了很长时间。所幸，办照时间没有耽误太长时间，9个月后，他的酒店顺利投入营业。
在装修第二家门店时，刘强吸取了经验和教训，选择了具有酒店装修经验的施工团队，而且是装修过亚朵酒店的施工团队。在遇到具体施工问题时，施工团队就能解决。同时经历过第一次的装修，刘强也学会了和工程监理如何沟通，工程监理来到工地次数也更加频繁。这次，酒店体量比第一家大的情况下，工期也整整减少了2个月。
刘强觉得，现在想做一家体量在间房左右的中高端酒店，从装修到运营，时间在6个月内是不太现实的。现在，所有项目需要1个月的图审，之后才能进入装修阶段。消防，卫生和特种行业执照的办理，基本也需要1个月的时间，审批也越来越严格，而且很可能一次是办不下来的。通常7-8个月才是科学合理的筹开周期。
经营满意度：3分VS3分
第一家门店：
单房运营成本I元（不含租金）
RevPARI元
店长满意度I不满意
第二家门店：
单房运营成本I元（不含租金）
RevPARI元
店长满意度I不满意
说到门店的经营满意度时，刘强表示两家门店由于位置比较好，经营数据都还不错，门店RevPAR好的时候可以超过千元，只是现在由于疫情原因两家店受了一定的影响。
刘强表示自己两家门店店长更换比较频繁（两家门店开业不到3年，第一家门店换了2任店长，第二家门店换了3任店长）；同时店长的能力都很一般，需要频繁的跟总部够沟通。
他觉得一部分原因是亚朵的店长综合能力要求相对其他品牌更高。门店的经营业绩跟店长息息相关，亚朵品牌的影响力和溢价能力都很好，但由于会员体量有限，所以对店长的内部管理和销售综合能力要求就会更强。
还有一部分原因是亚朵酒店集团的人才管理体系，他们虽然重视人才的培养，给设置店长分级和晋升考核机制，需要店长自己努力提高门店业绩和口碑，也提升自己的级别，这些直接关系到店长的薪资。比如刘强两家门店店长给到集团的薪资是每月1万元，但由于店长级别比较低，通常每个月只能拿到-元。
但无法避免的是员工能力增强、达到高一点的级别后，他们为了更高的工资，就转向了其他酒店集团，这样就造成了店长的高流失率，这对门店和酒店集团都是严重的损失。
同时他也觉得投入一家酒店需要万元，这么重投资的项目交给一个刚出社会不久或者原本做经济型酒店的年轻人管理，很不放心，再加上店长的高频次更换，所以他派了业主代表管理门店。
会员满意度：2分VS2分
集团会员占比I30%
会员复购率I高
刘强认为亚朵酒店集团的会员体系不够完善。亚朵号称有万的会员量，但是实际活跃用户应该比较低。在疫情期间，他对酒店会员占比不是很看重。
通过自己两家经营门店的数据对比，刘强认为，偏旅游性质的酒店OTA占比更高。
供应链满意度：3分VS3分
集采价格I较高
产品质量I好
刘强说，亚朵的供应物资比较贵。特别是在亚朵推出“安心酒店”之后，包括毛巾和水杯在内的所有物资都更换为一次性物品，都无形地增加了酒店运营成本。
他认为亚朵酒店集团应该为投资人考虑问题，不应该推出这样的供应链方案，而且方案没有太大的实际意义。
亚朵酒店集团的本意，是为了提高酒店的服务质量，但是，刘强认为，应该通过提高员工培训来提升服务质量，而不是通过提高运营成本来解决问题。如果不采用集团推出的安心产品,在集团APP的排名就会靠后。特别是在疫情的影响下，这样的矛盾日益突出。
针对从去年的供应链降价，刘强表示东西不一样了，价格也就下降了，但是质量也随之下降了，随之而来的是损坏率提高了。如果可以做到降价不降质会更好。
建议
对品牌方的建议，刘强表示：
①亚朵酒店集团在给投资人选派开发人员时，应该一视同仁，不能因为投资人没有酒店行业的相关经验，就选派水平比较差的开发人员。酒店集团也应该加强对开发人员的培训和管理。
②亚朵酒店集团应该重视人才的培养，不应该只用年轻人，年轻人到了成熟期和水平高的阶段时，可以考虑用高薪留住人才，不应该让这些酒店管理人才流失。
③多听投资人的意见，加强和投资人的沟通。以前很多时候业主发出的邮件就石沉大海，没有回复；但今年成立业主联盟后这种情况有所改变，是比较好的改变。
④提升会员体量，提高会员复购率。
对投资人的建议：
①物业位置对于加盟酒店至关重要，一定要选择地理位置优势，性价比好的物业项目，最好能够兼顾旅游和商务双重性质。
②明确物业产权能否开酒店。
③投资小白可以和老的加盟商、行业内人士或者该品牌门店的店长沟通，积累经验，不要被开发人员的不专业，影响到自己酒店的装修和经营。
关于未来
刘强表示：
1.他未来还是看好酒店行业，会继续投入运营新的酒店。但是，他可能会考虑其他品牌。
原因有二：第一，他希望尝试新的酒店，和亚朵进行对比。第二，他认为亚朵的会员体系还达不到自己的期望值。目前，他正在洽谈他的第四家酒店。
2.由于自己之前生意的原因，对目前的华北城市比较熟悉，刘强今后的酒店投资区域还会在该城市，这样沟通成本和运营成本都会得到强有力的保障。
说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。
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